CREDITO D’IMPOSTA SULLA LOCAZIONE DI IMMOBILI.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare 6 giugno 2020 n. 14 interviene in materia di bonus locazioni.

In via preliminare si ricorda che l’art. 28 del D.L n. 34/2020 (Decreto rilancio) prevede che possono beneficiare del credito d’imposta i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto stesso (tale limite di fatturato non opera per le strutture alberghiere). Il credito spetta anche agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione agli immobili non abitativi destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale. Nel caso di soggetti esercenti attività Imprenditoriale o professionale, i beneficiari devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi pari almeno al 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Il credito di imposta viene riconosciuto con riferimento ai canoni di locazione dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 (aprile, maggio e giugno, per le strutture turistico ricettive stagionali) nella misura del:
– 60% dell’ammontare mensile del canone, per i contratti di locazione, di leasing o di concessione di immobili;
– nella misura del 30% dei canoni relativi a contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile.
Il credito spetta solo per gli immobili “ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo”.

Ma vediamo nel dettaglio i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate:

• – ll credito di imposta viene svincolato dalla classificazione catastale dell’immobile locato, e si applica, indipendentemente dalla categoria catastale, agli immobili destinati allo svolgimento effettivo di attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico.
• – Con riferimento agli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, rientrano nell’ambito di applicazione del credito anche gli immobili adibiti “promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente”. In questo caso, però, il credito non spetta sull’intero canone, bensì sul 50% del canone.
• – Nel caso di utilizzo del bene in dipendenza di contratto di leasing, l’Agenzia ritiene che possa essere ammesso al credito di imposta solo il leasing operativo (o di godimento), escludendo, invece, il leasing finanziario (o traslativo).
• – Il coworking viene equiparato ai “contratti di servizi a prestazioni complesse” che attribuiscono il diritto al credito di imposta nella misura del 30%. In particolare, la circolare precisa che tale dizione include le situazioni in cui viene posta “in essere un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso”, come, ad esempio, per gli “immobili che fanno parte di complessi immobiliari aventi destinazione unitaria quali villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali ovvero dei contratti cd. coworking”.
• – Riguardo all’individuazione delle strutture alberghiere occorre fare riferimento ai soggetti che, indipendentemente dalla natura giuridica o dal regime fiscale adottato, svolgono effettivamente le attività riconducibili alla sezione 55 dei codici ATECO (es. alberghi e B&B).
• – Per enti non commerciali beneficiari, viene chiarito che l’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.
• – Le spese condominiali, nel caso in cui siano state pattuite come voce unitaria all’interno del contratto di locazione, possono concorrere alla determinazione dell’importo su cui calcolare il credito d’imposta.
• – Il bonus può spettare anche solo per uno dei mesi interessati.
• – Il credito spetta solo a seguito del pagamento, ma può competere anche ove i canoni siano stati pagati in anticipo e anche ove siano corrisposti in ritardo, ma pur sempre dopo il pagamento che deve avvenire entro e non oltre il 31/12/2020.
• – Il credito di imposta può essere utilizzato in compensazione nel modello F24 con il codice tributo “6920”.
• – In alternativa il credito d’imposta può essere ceduto al locatore/concedente “a titolo di pagamento del canone”. L’Agenzia chiarisce che in tale ipotesi il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione. E’ quindi possibile fruire del credito in esame attraverso la cessione dello stesso al locatore, fermo restando che in tal caso deve intervenire il pagamento della differenza tra il canone dovuto ed il credito di imposta.
• – Nei casi di utilizzo diretto da parte del locatario, il credito spettante e i corrispondenti utilizzi andranno indicati nel quadro RU della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2020. L’eventuale residuo sarà riportabile nei periodi d’imposta successivi e non potrà essere richiesto a rimborso.
• – Il credito d’imposta può essere ceduto anche ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà a loro concessa di successiva cessione del credito.
• – Viene inoltre chiarito che qualora non sia stato utilizzato il credito d’imposta per botteghe e negozi ex art. 65 del DL 18/2020 (es. per mancato pagamento del canone di marzo o per assenza dei requisiti), è possibile optare per il credito d’imposta di cui all’art. 28 del DL 34/2020 ove siano soddisfatti i requisiti richiesti.