Cedolare secca sulle locazioni brevi anticipata dai mediatori immobiliari
L’art. 4 del DL 50/2017 ha introdotto una disposizione volta a disciplinare la tassazione delle locazioni ad uso abitativo e turistico di breve durata, disponendo, in particolare, alcuni obblighi (di comunicazione e di ritenuta in qualità di sostituto di imposta) in capo ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.
La nuova regola si applicherà alle cosiddette “locazioni brevi” stipulate a partire dal 1° giugno 2017.
Con tale definizione, secondo la nuova norma, si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprendendo anche quelli che prevedono prestazioni di servizi aggiuntive (quali la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali). I contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, sia direttamente che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.
Questa disposizione traccia un confine tra la mera locazione e l’attività d’impresa nel campo delle locazioni turistiche: la nuova norma infatti include anche le locazioni che prevedono la fornitura del cambio della biancheria e la pulizia dei locali (ma, seppur non citate, si intendono comprese anche le utenze quali luce, gas e riscaldamento), tra quelle che possono accedere alle disposizioni previste per la cedolare secca e, quindi, le inquadra come produttive di reddito fondiario.
In breve, sulla base della nuova disciplina, la mera presenza di servizi accessori non basta a qualificare una locazione come operata in regime di impresa: tuttavia, perché possa applicarsi la cedolare secca è comunque necessario che la locazione produca redditi fondiari e non sia, quindi, operata professionalmente.
La nuova disposizione viene estesa anche ai canoni percepiti in caso di sublocazione oppure a quelli ricevuti dal comodatario che a sua volta affitta l’immobile. Nel primo caso, si fa espresso riferimento ai corrispettivi “lordi”, quindi senza tenere conto di quanto pagato al locatore dell’immobile. Poiché la norma fa riferimento alla data di stipula del contratto e non alla sua decorrenza si presume che le nuove regole debbano essere applicate a tutti gli accordi sottoscritti a partire dal 1° giugno 2017, indipendentemente dai loro effetti.
Al fine di contrastare l’evasione, viene inoltre previsto che i mediatori immobiliari (compresi quelli che esercitano “attraverso gestione di portali on line”) comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi stipulate per il loro tramite. L’omessa o inesatta comunicazione sconterà una sanzione da 250 a 2.000 euro.
Inoltre, gli stessi soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, nel momento in cui incasseranno canoni o corrispettivi relativi a locazioni brevi dovranno operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni, provvedendo al loro versamento e alla certificazione in capo al locatore.
In caso di opzione per la cedolare secca, si presume che il percettore del reddito dovrà in ogni caso indicare il canone nella propria dichiarazione senza pagare più alcuna imposta; viceversa la ritenuta operata varrà a titolo di acconto sulle imposte determinate in maniera ordinaria, ove l’opzione per il regime sostitutivo non sia stata espressa.
Infine, l’Agenzia delle Entrate stipulerà, con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on line, appositi accordi per definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione degli stessi.